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物管研究专家:恶意开发商隐瞒业权真相/2013-08-01

 部分开发商蓄意隐瞒

    这么多小区存在物业公司或者开发商侵权行为,具体症结出在哪里?“由于信息严重不对称和部分开发商及物业公司的蓄意隐瞒,很多业主难以明确自己所拥有的特别是对公共区域所拥有的权益,而常常导致这部分权益被侵占。这也是导致业主与开发商经常发生纠纷的重要原因之一。”著名物业管理研究专家、中国人民大学制度分析与公共政策中心项目研究员舒可心这样表示。

    具体这些侵权行为主要体现在什么地方?舒可心表示,无偿利用业主共用财产,进行有偿经营的方式是:利用电梯间、公共走廊、物业外墙、楼顶等作为广告展位出租;利用小区公共场地、小区内道路两侧作为停车泊位,收取停车费;利用大量物业地下室,对外出租,获取租金;利用地下车库,重复二次收取管理费用等。    

    业权分配核心要做到“三清”

    导致这么多问题的核心是什么呢?就是社区业权分配问题。业权分配的核心是什么?华远集团早在两年前就提出了业权分配,并成为这一制度的首个实验者,华远集团负责人说,业权分配实际上就是解决“三清”,算清楚、说清楚、分清楚。

    所谓算清楚,就是对业主按平方米持有的物业在整个小区中所占的比例要算清楚,占1%的比例有1%的投票权,占10%的比例有10%的投票权。说清楚,就是在卖房子之前把所有该分配的东西“告诉”购买者。比如地下车库,如果成本已经在房价中摊销了,就要“告诉”业主由于成本已摊销,车库归业主,开发商一个不占;而比如有的会所成本没有摊到房价里,也要跟业主说清楚,“权利是开发商的,那么收益也是开发商的”。而分清楚,即根据业主所持有物业在整个物业中的比例,在合同中将权利、物业、产权、行使产权权益、收入进行分配,包括土地、围墙、道路等各个方面。

    该负责人说,业权分配清楚以后,业主跟物业公司就不再是对立的关系,物业公司只是替业主打理物业,替业主赚钱,并以此收取一定的管理费用。从某种程度上说,业主和物业公司的利益就捆绑在了一起。同时业主与物业公司也不会存在产权的纠纷,而是物业管理本身的服务和管理质量的问题。

    需靠立法强制保证

    对于业主来说,不能眼睁睁看着自己的合法利益被别人轻松占据,寄希望于物业公司或者开发商的良心发现肯定是不现实的。中国消费者协会消费指导部主任王前虎表示,目前开发商讲诚信和讲良心的比较少,因此完全通过开发商自我意识的发现来进行物业项目“业权”收益的分配是不可能的。

    中国消费者协会指导部主任也表示,在现实中,很少有开发商愿意放弃目前这些比如停车场等区域的收益部分,因此公共区域权益分配引发的维权也是目前居住小区发生纠纷冲突最为集中的地方。通过“业权”的方式将业主的权益分配给业主的话,对于开发商而言就减少了其收入,因此仅仅是通过开发商的自我约束显然不可能将这种方式推广下去,因此必须要依靠政府有关部门的支持和推广,通过有关部门参与的方式,以行政的手段进行推广。

    舒可心表示,现在法律已经可以解决业权问题,关键还是在于业主。业主委员会最好能通过律师等专业人士,对社区物业业权分配作详细调查。因为,物业管理条例当中就已经明确,公共部分收益归业主所有。

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